墨新聞｜新聞策劃編輯部
記者李婉如／綜合報導
台灣人在日本買房，從選定物件到真正取得產權，中間會經過哪些程序？日本與台灣的不動產交易制度不同，實際交易通常涉及宅建士、金融機構、司法書士等不同專業角色，從簽約前說明、買賣契約、付款，到最後交屋與所有權移轉，各有不同程序。
深耕日本房地產市場逾25年、長期投入日本不動產開發及海外置產服務的FMI JAPAN株式會社行政總裁李丹翔指出，台灣買家即使在台灣接受前期諮詢，購買位於日本的不動產，實際交易仍依日本相關制度及個別契約內容進行。一般而言，從選定物件後，會陸續進入重要事項說明、買賣契約、付款及貸款相關程序、決算交屋與所有權移轉登記等階段。
選定物件不等於立即簽約，簽約前由宅建士進行重要事項說明
在日本不動產交易中，「重要事項說明」是簽訂買賣契約前的重要法定程序。依日本《宅地建物取引業法》，宅地建物取引士（宅建士）須就物件權利關係、法令限制、交易條件及其他法定重要事項向買方進行說明，讓買方在簽約前掌握影響交易判斷的重要資訊。
近年日本亦已開放符合規範的線上重要事項說明，海外買家不一定需要為此專程赴日，但程序及說明要求並不因線上進行而改變。
李丹翔：完成說明後，才進入買賣契約
重要事項說明完成後，買方確認交易內容，才進入買賣契約程序。房屋價格、付款方式、交屋日期、契約解除條件及雙方權利義務，均以實際簽署的契約內容為準。
若購屋涉及房貸，貸款則屬另一項程序，由金融機構依申請人的財務及授信條件進行審查，再決定是否核貸，以及貸款成數、年限與利率等條件。
李丹翔觀察，第一次在日本買房的海外買家，有時會把看房、簽約、貸款與交屋視為一個連續程序，實際上各階段涉及的負責角色、文件及作業時間並不相同。先掌握交易流程，後續付款及資金安排也會清楚許多。
尾款完成後，進入交屋與產權移轉
交易進入最後階段，買方依契約完成剩餘價款及相關款項支付，並辦理交屋與所有權移轉。
其中，司法書士會確認登記所需文件及資料，辦理所有權移轉等相關登記事項。換言之，宅建士主要負責簽約前的法定重要事項說明，銀行負責房貸授信審查，司法書士則處理產權登記相關程序，各有不同職能。
完成產權移轉後，對以投資為目的的海外買家而言，接下來還涉及出租、物業管理及日常營運等事項。FMI JAPAN旗下物業營運服務品牌「環球總管COH」由大阪在地團隊承接交屋後的物業管理、出租及營運服務，讓海外買家從購屋階段即可一併規劃後續的資產持有與管理。
李丹翔認為，日本置產涉及多個環節，但只要先理解各階段的制度、專業角色及契約內容，整個交易流程便會清晰許多。FMI JAPAN將在台中及台南舉辦【日本置產說明會】，由專業團隊分享大阪不動產市場、日本購屋流程、房貸申請實務及交屋後資產管理等議題。現正開放報名預約：FMI JAPAN 日本置產說明會報名（https://fmij.tw/japan-property-seminar/）
【FMI JAPAN 日本置產說明會】
【台中場】8月29日（週六）
時間：上午場11:00、下午場14:30
地點：台中日月千禧酒店5樓
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時間：上午場11:00、下午場14:30
地點：台南晶英酒店4樓
照片提供：業者
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