墨新聞｜記者魏思霖／高雄報導
「樓上半夜兩點放音樂、在停車場狂按喇叭，管委會勸了三年，他還是這樣。難道我們只能忍？」
「隔壁堆垃圾、養一堆狗，整層樓臭到不能開窗，報警也只是勸導，然後呢？」
這是社區住戶與管委會最常問律師的問題。多數人以為，房子是人家的，法律頂多罰個錢、發個公文，趕不走人。但事實是：公寓大廈管理條例第22條，真的可以叫一個人搬離自己的家；如果他是屋主，法院甚至可以判他把房子賣掉。
高雄真實案例：從喇叭聲到斧頭，一路打到最高法院
高雄的福懋首善社區大廈某4樓住戶，長期在屋內製造巨大音樂與警報器聲響，還在地下停車場高速駕駛、任意鳴按喇叭。管委會依區權會決議訴請強制遷離，並完成強制執行，把人請了出去。
事情沒有結束。他在被遷離前不但沒收斂，還被監視器拍到持斧頭揮砍安全梯的木質扶手；遷離之後，還藉著「回大樓拿信件」的機會，故意在停車場連續狂按喇叭。社區忍無可忍，再度開會決議，這次訴請的是最重的手段，強制出讓，藉助法院的强制力叫他把房子賣掉。
一審、二審都駁回，理由聽起來很有道理：人都已經被趕走了，不會再吵了；回來按喇叭，勸導、報警就好，何必動用最後手段？
但最高法院108年度台上字第1541號判決一口氣丟出四個問號：人被遷離，就等於沒有「情節重大」嗎？他一而再、再而三，還能繼續跟其他區分所有權人維持共同關係嗎？不叫他出讓，守得住社區的公共安全與居住安寧嗎？叫他出讓，又真的違反比例原則嗎？案件廢棄發回，更審法院重新認定後改判：房子，要出讓。這則判決後來被選為具參考價值裁判。
「很多人一聽到『法院叫他賣房子』就覺得太誇張，」張奕晨律師說，「但強制出讓不是沒收。判決確定後三個月內，屋主可以自己賣、自己拿價金；只有他不賣、也不辦移轉登記，管委會才能聲請法院拍賣，價金一樣是他的。法律拿走的是『繼續住在這裡的資格』，不是他的財產價值。」
法律的兩段式武器：先遷離，再出讓
第一段：強制遷離
符合這三種情形其中一項：
一、積欠應分擔的費用，經強制執行後又再度積欠，金額達到區分所有權總價的百分之一（白話說：一間市價1000萬的房子，欠到10萬左右就踩線）。
二、違反公寓大廈管理條例被罰鍰後仍不改善或續犯。
三、其他違反法令或規約，情節重大。管委會必須先「促請改善」，三個月內仍未改善，再經區權會決議，才能訴請法院強制遷離。
第二段：強制出讓
如果這個住戶就是屋主，管委會可以再依區權會決議，訴請法院命令他賣掉房屋及基地的應有部分。
「條文看起來很兇，但實務上，管委會敗訴的比例並不低。」高雄律師張奕晨點出三個關鍵。
關鍵一：管委會最常輸在「程序」，不是輸在「不夠嚴重」
從統計資料看，與第22條有關的判決全國累計約100件，其中相當比例的駁回，根本不是因為對方行為不夠嚴重，而是敗在程序：沒有留下促請改善的紀錄、沒等滿三個月、區權會的出席與同意門檻沒到、或會議根本沒把「訴請強制遷離」列入議案。依條例規定，區權會決議原則上須有區分所有權人三分之二以上出席、出席人數四分之三以上同意。
「存證信函、改善期限、開會通知、簽到簿、會議紀錄。這些看起來最無聊的行政文件，就是官司的地基。」張奕晨強調，「地基沒打好，法官連『他有多惡劣』都不會看，直接程序駁回。」
關鍵二：什麼叫情節重大？居住安寧
「情節重大」是不確定法律概念，也是絕大多數案件真正的戰場。法院在判決理由中明確認定「侵害住戶居住安寧權」幾乎都判准遷離。被認定毀損公共設施的，也幾乎都判准遷離。
「管委會想贏，不要只寫『他很惡劣』，要具體證明：噪音幾點、持續多久、幾戶受影響、報警幾次、分貝多少、有沒有身心科就醫紀錄。要讓法官看到『居住安寧』被實質剝奪。」房地產律師說。
關鍵三：法院會用「最後手段性」再擋一關
即使構成情節重大，也不代表房子就會被判決必須賣掉。法院實務上會以比例原則與最後手段性去限縮。
高雄地方法院曾審理一起住戶長期在屋內焚香、擲茭，嚴重干擾同層住戶的案件。法院認定確實嚴重違反規約，判准強制遷離，卻駁回強制出讓：只要人搬走、不再住在這裡，就足以達到防止滋擾的目的，沒有必要動用侵害財產權更重的手段。
律師給管委會的提醒是：不要一開口就要人家賣房子，法院會覺得手段過重；給被訴住戶的提醒則是：即使行為被認定情節重大，所有權還是有守下來的空間。
管委會不能做的三件事（很多社區都在做）
第一，斷水斷電
水電屬於民生必需，條例並未授權規約以此制裁住戶，這類約定多被認為抵觸法令而無效。
第二，禁止使用大廳、樓梯、電梯
看似只限制共用部分，實際上等於讓其他住戶專用了必經通道，法院曾直接認定無效。但游泳池、健身房、交誼廳這類非必經的休閒設施，規約要禁止違規住戶使用，原則上可以。
第三，用規約排除特定族群
台北曾有一個社區規約禁止住戶收容法定傳染病患，高等法院認為該規約牴觸愛滋條例對感染者居住權益的保障，不得強制遷離。
律師最後提醒「被鄰居折磨到失眠，請開始蒐證，不要只在群組裡抱怨；身為管委會，請把程序走好，不要還沒開始就先輸掉；如果你是被訴請遷離的那一方，別以為『房子是我的，沒人趕得走我』」
【張奕晨律師】
學歷：
高雄中學
政治大學法律系學士
臺灣大學法律研究所
現職：
和府法律事務所長 — 不動產公寓大廈專業律師
高雄醫學大學附設中和紀念醫院 — 律師
大台南人體彩繪從業人員職業工會 — 法律顧問
高雄市菁英飛雁創業育成協會 — 顧問律師
【高雄律師推薦、房地產與公寓大廈糾紛請洽張奕晨律師】
電話：0919-703-760
Line：@520zebse
此篇文章最開始出處為: 管委會提出住戶擾亂安寧控訴，為何經常敗訴？高雄房地產律師：輸在程序
